Airbnb vs Ξενοδόχοι

Ένας σχολιασμός της μελέτης της Grant Thornton για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ένα ζήτημα που τον τελευταίο καιρό έχει απασχολήσει αρκετά τόσο τους επιχειρηματίες στον κλάδο των ξενοδοχείων όσο και την πολιτική ηγεσία της χώρας μας, είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Πρόσφατα μάλιστα πραγματοποιήθηκε σχετική ημερίδα με τίτλο "Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Επιπτώσεις στις Πόλεις και στους Πολίτες", η οποία περιλάμβανε παρουσίαση σχετικής μελέτης της Grant Thornton καθώς και θεματικά πάνελ συζήτησης, με τη συμμετοχή διακεκριμένων ομιλητών από την Ελλάδα και το εξωτερικό. Στα πλαίσια της εκδήλωσης, το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος έκανε ορισμένες προτάσεις για τη ρύθμιση της δραστηριότητας του Airbnb, τις οποίες και επιχειρούμε να σχολιάσουμε στο ακόλουθο άρθρο.

Χρονικοί και χωρικοί περιορισμοί

Συγκεκριμένα, προτείνεται η θέσπιση ενός ανώτατου ορίου 90 ημερών ετησίως, το οποίο θα μειώνεται σε 60 ημέρες σε περιοχές όπως νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων ή περιοχές με χαμηλή μέση πληρότητα των κύριων ξενοδοχειακών καταλυμάτων. Μιλώντας ρεαλιστικά, το παραπάνω πλάνο είναι ιδιαίτερα δυσμενές για επενδυτές, οι οποίοι θα χρειάζεται να ξενοικιάζουν τα ακίνητά τους για τους περισσότερους μήνες του έτους. Αυτό συνεπάγεται αυξημένα κόστη αλλά και περισσότερο χρόνο και έξοδα που θα πρέπει να διαθέσουν στη διαχείριση του ακινήτου.

Φυσικά, επειδή γίνεται λόγος για περιοχές όπου τα ξενοδοχεία έχουν χαμηλή μέση πληρότητα, μιλάμε εμφανέστατα για ένα μέτρο υπέρ των ξενοδόχων, καθώς δεν βλέπουμε κάποια αντίστοιχη πρόβλεψη για περιοχές με υψηλή πληρότητα στις ξενοδοχειακές μονάδες. Στο τέλος της ημέρας, το συγκεκριμένο μέτρο είναι τόσο περιοριστικό που λειτουργεί αποτρεπτικά για την αξιοποίηση ακινήτων ως Airbnb, τα οποία καλό είναι να υπενθυμίσουμε ότι λειτούργησαν ευεργετικά για το ελληνικό τουριστικό προϊόν τα προηγούμενα χρόνια.

Επίσης, προτείνεται με απόφαση του Δήμου να μην επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής νέων ακινήτων που βρίσκονται σε οριοθετημένα τμήματα των αστικών κέντρων, όταν διαπιστώνεται πως οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση. Το παραπάνω μέτρο έχει μία λογική βάση και λειτουργεί περισσότερο υπέρ των πολιτών, ωστόσο δεν διευκρινίζεται ποια θα είναι τα κριτήρια βάσει των οποίων οι δήμοι θα ορίζουν ποια ακίνητα θα μπουν και ποια θα αποκλειστούν από το μητρώο.

Ανώτερο όριο των δύο ακίνητα ανά εκμισθωτή

Ίσως είναι το μόνο λογικό μέτρο καθώς έτσι διαχωρίζεται ένας μικρός «ξενοδόχος» που διαθέτει πολλά Airbnb από έναν απλό επενδυτή που έχει 1 ή 2 ακίνητα στη διάθεση του. Η θέσπιση ενός ορίου ώστε να ξεκαθαριστεί ποιος πρέπει να πληρώνει και ποιος όχι ανάλογη φορολογία με έναν ξενοδόχο, παρότι δεν έχει ένα τυπικό ξενοδοχείο στην ιδιοκτησία του, είναι μία πρόταση που έχει βάση και ενδεχομένως θα ήταν καλό να εφαρμοστεί και στην πράξη.

Φορολόγηση

Προτείνονται η επιβολή τελών διαμονής υπέρ ΟΤΑ, τέλη καθαριότητας και φόρος διαμονής. Σημαντικό σημείο είναι η πρόβλεψη υψηλότερου φόρου εισοδήματος για τη βραχυχρόνια μίσθωση σε σχέση με τη μακροχρόνια και η επιβολή ΦΠΑ για τα ακίνητα που πάνω από 3 συνεχή χρόνια διατίθενται για τουριστική διαμονή. Και πάλι πρόκειται για ένα σημείο διαχωρισμού ανάμεσα σε μεγάλους ιδιοκτήτες και μικρότερους, γεγονός λογικό καθώς οι πρώτοι έχουν μεγαλύτερο ρίσκο, περισσότερα διαχειριστικά έξοδα και συνεπώς μεγαλύτερα κέρδη. Παρόλα αυτά, ας μην ξεχνάμε ότι αντίστοιχα οι ξενοδόχοι τα τελευταία χρόνια έχουν λάβει πολλές επιδοτήσεις και μεγάλη κρατική βοήθεια, πράγμα που δείχνει ότι έχουν πολλά οφέλη και προνόμια συγκριτικά με τους ιδιοκτήτες των Airbnb.

Δικαιώματα των συνιδιοκτητών

Συγκεκριμένα, προτάθηκε η υποχρέωση ενημέρωσης των συνιδιοκτητών για τη διάθεση ενός ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση και αύξηση των κοινοχρήστων κατά 25%. Πρόκειται για μία λογική πρόταση, καθώς ένα ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια και έχει πολλούς επισκέπτες υπόκειται σε μεγαλύτερα έξοδα και υφίσταται περισσότερες φθορές.

Κάτι ακόμη πολύ σημαντικό είναι να λαμβάνεται απόφαση από τη Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας αν θα επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση στα εν λόγω ακίνητα ή/ και καθορισμός του μέγιστου αριθμού κατοικιών που μπορεί να διατίθενται για βραχυχρόνια διαμονή. Το συγκεκριμένο μέτρο μοιάζει να βρίσκεται εκτός της ελληνικής πραγματικότητας, καθώς στην πλειονότητα τους οι γενικές συνελεύσεις πολυκατοικιών δεν έχουν αυτή την ομοφωνία απόψεων, εκτός και αν όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν να επωφεληθούν κάτι. Συνεπώς, στο 99% των περιπτώσεων οι συνιδιοκτήτες απλώς θα βάζουν «φρένο» στη διάθεση ακινήτων για Airbnb.

Εφαρμογή ενός συστήματος ελέγχων και επιβολής κυρώσεων

Συγκεκριμένα, γίνεται λόγος για ένα σύστημα ελέγχου καταγγελιών κατά ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής εκ μέρους συνιδιοκτητών και πελατών και για αυστηροποίηση των κυρώσεων και των προστίμων. Πρόκειται για ένα θετικό βήμα καθώς χρειάζεται πράγματι να μπει ένα φρένο στην παρανομία και τις αδήλωτες μισθώσεις και εισοδήματα.

Συμπεράσματα

Μέσα από τα παραπάνω, γίνεται εμφανές ότι ο «πόλεμος» που έχει ξεσπάσει ανάμεσα σε Airbnb και ξενοδόχους αλλά και πολιτικούς γιγαντώνεται και τα ζητήματα νομοθετικής παρέμβασης γίνονται όλο και περισσότερο αναγκαία. Ας σημειωθεί, ωστόσο, πως η συγκεκριμένη μελέτη ανατέθηκε στην Grant Thornton από την ένωση ξενοδόχων, με ό,τι αυτό μπορεί να συνεπάγεται για την αμεροληψία και την αντικειμενική αποτύπωση αυτής της -φαινομενικά- δυσοίωνης πρόβλεψης για το μέλλον ξενοδοχείων και Airbnb στη χώρα μας.
Φυσικά είναι δεδομένο ότι κάποιες από τις ανωτέρω προτάσεις θα εφαρμοστούν για πολιτικούς κυρίως λόγους, φέρνοντας οφέλη για τους ξενοδόχους αλλά και για τους απλούς πολίτες, οι οποίοι θα μπορούν να ενοικιάζουν μακροχρόνια σε καλύτερες τιμές.

Ωστόσο, ας μην ξεχνάμε ότι ο κλάδος των Airbnb έχει φέρει πολλά έσοδα στη χώρα μας και τα υπό συζήτηση μέτρα μάλλον δεν θα προκαλέσουν θετική αλλαγή στο εγχώριο τουριστικό προϊόν. Συνεπώς, οι ξενοδόχοι θα μπορούσαν, αντί να μάχονται τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εμμένοντας σε μία συγκεντρωτική δομή στην παροχή υπηρεσιών, να βελτιώσουν το προϊόν τους και να κάνουν πιο ανταγωνιστικές τις υπηρεσίες τους. Σε ένα τέτοιο πλαίσιο υγιούς ανταγωνισμού ίσως θα ήταν εφικτό να συνυπάρξουν και τα δύο μοντέλα και να αναβαθμιστούν οι τουριστικές παροχές στη χώρα μας, με πολλαπλά οφέλη για την ελληνική οικονομία.