FAQ - Απαντάμε στις συχνότερες ερωτήσεις σας, σχετικά με τις επενδύσεις σε ακίνητα

Όσο οι επενδύσεις σε ακίνητα συνεχίζουν να απασχολούν όλο και μεγαλύτερη μερίδα κόσμου, που, είτε σκέφτεται να επενδύσει, είτε δείχνει ενδιαφέρον για τις «τάσεις» που επικρατούν στην αγορά, συνεχώς προκύπτουν νέα ζητήματα και νέα ερωτήματα.
Στο παρόν άρθρο, αναλαμβάνουμε να απαντήσουμε σε μερικές από τις ερωτήσεις που ακούμε συχνότερα και αφορούν στην απόκτηση ακινήτου, καθώς και διευκρινίσεις σχετικά με ζητήματα φορολογίας αλλά και «κρυφών» εξόδων που μπορεί να συνεπάγεται μία τέτοια επένδυση.

Πόσο εύκολος είναι ο δανεισμός για αγορά ακινήτου;

Όπως είναι αυτονόητο, οποιοσδήποτε άνθρωπος επιθυμεί να αποκτήσει ένα ακίνητο πρέπει καταρχήν να λάβει υπόψιν του πώς θα χρηματοδοτήσει αυτή την αγορά. Φυσικά, ο πιο γρήγορος και «καθαρός» τρόπος για την πληρωμή είναι η ύπαρξη ενός υφιστάμενου κεφαλαίου και η απευθείας πληρωμή. Και αυτό το ιδανικό σενάριο έχει πολλά πλεονεκτήματα, καθώς υπάρχει μεγαλύτερη ικανοποίηση και από την πλευρά του πωλητή, ενώ ο αγοραστής μπορεί να διαπραγματευτεί μία καλύτερη τιμή.
Ωστόσο, είναι δεδομένο πως δεν διαθέτουν όλοι το κεφάλαιο για μία απευθείας αγορά ακινήτου, συνεπώς χρειάζεται να καταφύγουν στην αμέσως επόμενη λύση: τον δανεισμό. Το στεγαστικό δάνειο παραχωρείται μετά από την απόκτηση του ακινήτου -δηλαδή πρώτα συμφωνείται η πώληση μεταξύ των μελών και ενδεχομένως καταβάλλεται κάποια προκαταβολή και στη συνέχεια αποδεσμεύονται τα χρήματα από την τράπεζα. Πιο συγκεκριμένα, στις περισσότερες περιπτώσεις τα χρήματα δίνονται 2-3 μήνες μετά την υπογραφή του συμβολαίου, συνεπώς ο πωλητής θα πρέπει να γνωρίζει πότε περίπου θα τα εισπράξει.
Προκειμένου να λάβει ο δανειστής το δάνειο, είναι απαραίτητο να γίνει προσημείωση πάνω στο ακίνητο, το κόστος της οποίας εκτιμάται περίπου στο 2-3% της αξίας του δανείου. Η προσημείωση είναι πρακτικά η «εξασφάλιση» της τράπεζας πως δεν θα χάσει τα χρήματα που δάνεισε, αποκτώντας δικαίωμα απόκτησης του ακινήτου σε περίπτωση που δεν πληρωθεί.

Ποια είναι τα επιπρόσθετα έξοδα αγοράς ενός ακινήτου;

Αρχικά, χρειάζεται να πληρωθούν ο συμβολαιογράφος, το υποθηκοφυλακείο και να καταβληθεί ο φόρος μεταβίβασης. Εκτιμώνται (χονδρικά) γύρω στο 5% της αξίας του ακινήτου και υπολογίζονται ποσοστιαία επί της αξίας αυτής.
Συγκεκριμένα, τα έξοδα για την αγορά ενός ακινήτου μπορούν να υπολογιστούν ως εξής:

Συμβολαιογράφος: 1-1,5% επί της αξίας του ακινήτου (το ποσοστό μειώνεται όσο αυξάνεται η αξία του ακινήτου)
Υποθηκοφυλακείο: 1% (περίπου) επί της αξίας του ακινήτου
Φόρος μεταβίβασης: 2% επί της αξίας του ακινήτου
Μεσιτικά: 2% επί της αξίας του ακινήτου
Συνολικά έξοδα: 5-7% επί της αξίας του ακινήτου

Για παράδειγμα, σε ένα ακίνητο που κοστίζει 100.000 ευρώ, ο αγοραστής θα κληθεί να πληρώσει (περίπου) 7.000 ευρώ επιπλέον για τα παραπάνω έξοδα. Συνεπώς, μιλάμε για ένα σημαντικό ποσό, το οποίο θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψιν τους οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές.

Πώς μπορεί κάποιος να υπολογίσει τα καθαρά κέρδη από την εκμετάλλευση ακινήτου (και ποια είναι τα έξοδα που πρέπει να συνυπολογίσει);
Μιλώντας για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, τα κέρδη εκμετάλλευσης μπορούν να υπολογιστούν μέσα από το εξής παράδειγμα:
Έστω πως ενοικιάζεται ένα ακίνητο, έναντι 500 ευρώ το μήνα, ποσό που ετησίως ανέρχεται σε 6.000 ευρώ. Τα έξοδα που πρέπει να αφαιρεθούν από τα παραπάνω είναι τα εξής:

ΕΝΦΙΑ  

• υπολογίζεται βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου
• κατά μέσο όρο ισοδυναμεί με ένα ενοίκιο
  (περίπου 500 ευρώ στο παράδειγμά μας)
  

Φόρος Ενοικίου  

• σημαίνει ότι τα έσοδα ενοικίου φορολογούνται
• υπολογίζεται κλιμακωτά: 15% (για έσοδα μέχρι 12.000)
  35% (για έσοδα μέχρι 35.000)
  (Περίπου 180 ευρώ στο παράδειγμά μας)

Φυσικά, σε όλα τα παραπάνω χρειάζεται να προσμετρηθούν και επιπλέον λειτουργικά έξοδα. Για παράδειγμα, επισκευές, χρόνοι όπου το ακίνητο θα μείνει ξενοίκιαστο κλπ. Αυτά τα έξοδα υπολογίζονται χονδρικά στο ένα ενοίκιο (500 ευρώ) στα δύο έτη (άρα 250/έτος κατά μέσο όρο).
Συνεπώς, τα ετήσια καθαρά κέρδη στο παράδειγμά μας υπολογίζονται (χονδρικά) ως εξής:
6.000 (ετήσια ενοίκια) – 500 (ΕΝΦΙΑ) – 180 (φόρος ενοικίου) – 250 (επιπρόσθετα έξοδα) = 5.070 ευρώ

Σημείωση: Σε περίπτωση εσόδων που υπερβαίνουν τις 12.000 ευρώ, η πιο συμφέρουσα λύση είναι η ίδρυση εταιρείας εκμετάλλευσης ακινήτων, η οποία φορολογείται με 20% (αντί του προβλεπόμενου 35% στα φυσικά πρόσωπα).