Επενδύσεις σε επαγγελματικά και οικιστικά ακίνητα – Ξεκαθαρίζουμε τους όρους

Αναλύουμε δύο πολύ διαδεδομένους τύπους επενδύσεων –τις επενδύσεις σε επαγγελματικά και οικιστικά ακίνητα, θέτοντας τις απαραίτητες βάσεις για την κατανόηση των δύο όρων.

Επενδύσεις σε επαγγελματικά και οικιστικά ακίνητα:

Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται μία σταθερά ανοδική πορεία των επενδύσεων σε ακίνητα στη χώρα μας. Και παρότι διανύουμε μια εποχή με ιδιαίτερες προκλήσεις, λόγω των επιπτώσεων τόσο της πανδημίας όσο και του πολέμου και της προϋφιστάμενης οικονομικής κρίσης, η ελληνική αγορά συνεχίζει να παρουσιάζει τεράστιες ευκαιρίες, οι οποίες την καθιστούν ιδιαίτερα ελκυστική για τους επενδυτές. Στο παρόν άρθρο, αναλύουμε δύο πολύ διαδεδομένους τύπους επενδύσεων – τις επενδύσεις σε επαγγελματικά (ή εμπορικά) και οικιστικά ακίνητα, θέτοντας τις απαραίτητες βάσεις για την κατανόηση των δύο όρων.

Τι σημαίνει οικιστικό και τι εμπορικό ακίνητο
Με τον όρο οικιστικό ακίνητο, εννοείται αυτό που χρησιμοποιείται ως κατοικία. Μπορεί να είναι διαμέρισμα, μονοκατοικία ή ακόμη και διαμέρισμα διακοπών, το οποίο δεν χρησιμοποιείται όλο το χρόνο ως κατοικία, μπορεί να είναι παλιό ή νεόδμητο κτήριο. Το βασικό χαρακτηριστικό των εν λόγω ακινήτων ωστόσο, παραμένει η χρήση τους ως κατοικίες.

Το επαγγελματικό (commercial) ακίνητο διακρίνεται σε περισσότερες κατηγορίες και μπορεί να περιλαμβάνει τα εμπορικά καταστήματα, τους γραφειακούς χώρους ή ακόμη και μεγαλύτερους χώρους (π.χ. mall). Οι παραπάνω είναι οι βασικότερες διακρίσεις ενώ σε αυτή την περίπτωση ακινήτων, η χρήση έχει να κάνει με πολλούς διαφορετικούς επαγγελματικούς σκοπούς.

Γιατί κάποιος επενδύει σε ένα εμπορικό ακίνητο
Παρότι στο οικιστικό ακίνητο, ο τρόπος αξιοποίησης είναι πιο «προφανής», δηλαδή κάποιος αγοράζει ένα διαμέρισμα και το ενοικιάζει ως βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση, αυτό το δεδομένο διαφοροποιείται στα εμπορικά ακίνητα.

Σε ένα commercial ακίνητο, υπάρχει η δυνατότητα ένας επενδυτής να αγοράσει πολλά ακίνητα και να ανοίξει καταστήματα ή να στεγάσει υπηρεσίες. Ωστόσο υπάρχει και μία δεύτερη επιλογή, αυτή της ενοικίασης. Για παράδειγμα, μία μεγάλη εταιρεία όπως η INDITEX, μπορεί να διαθέσει π.χ. 100 εκατομμύρια και με αυτά να αγοράσει ακίνητα για να ανοίξει καταστήματα. Όμως, έχει και μία δεύτερη επιλογή, δηλαδή να διαθέσει το ίδιο ποσό και να ενοικιάσει καταστήματα -στην δεύτερη περίπτωση ενδεχομένως μπορεί να μισθώσει περισσότερα ακίνητα και κατά συνέπεια να πουλάει περισσότερα εμπορεύματα. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, επειδή η κύρια δραστηριότητα της εταιρείας είναι να πουλάει εμπορεύματα και όχι να επενδύει σε ακίνητα, φαίνεται πιο συμφέρουσα επιλογή η ενοικίαση παρά η αγορά των ακινήτων.

Μέσα από το παραπάνω παράδειγμα, γίνεται εμφανές ότι η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα, τα οποία στη συνέχεια θα ενοικιαστούν για επαγγελματική χρήση γίνεται κυρίως από μεγάλους επενδυτές, οι οποίοι διαθέτουν έναν σημαντικό αριθμό ακινήτων. Σε αυτή την περίπτωση γίνεται ανάληψη μεγαλύτερου ρίσκου, ωστόσο υπάρχουν και μεγαλύτερες αποδόσεις. Η παραπάνω λογική συναντάται βέβαια και στα οικιστικά ακίνητα, σε περιπτώσεις που κάποιος επενδυτής αγοράζει π.χ. μία ολόκληρη πολυκατοικία, ενοικιάζει τα διαμερίσματα και κρατά τη διαχείριση, ωστόσο υπάρχουν και πολλοί ιδιώτες που κάνουν μεμονωμένες αγορές διαμερισμάτων για ενοικίαση ή ιδιοκατοίκηση.

Τύποι ακινήτων που προτιμώνται περισσότερο για τον κάθε τύπο επένδυσης;
Εξαρτάται από τον τύπο της επένδυσης. Στην αγορά ενός διαμερίσματος, συνήθως προτιμώνται νεόδμητα ακίνητα, τα οποία έχουν μικρότερο κόστος συντήρησης και μπορούν να ενοικιαστούν σε καλύτερη τιμή. Για επένδυση με μικρότερο οικονομικό κόστος, είναι δυνατόν να προτιμηθούν και παλαιότερα ακίνητα, ωστόσο εκεί ο επενδυτής πρέπει να γνωρίζει ότι έχουν μικρότερο χρόνο ζωής και μεγαλύτερο κόστος (ανακαίνιση και συντήρηση).

Βασικοί παράγοντες που επηρεάζουν την επένδυση σε επαγγελματικό ή οικιστικό ακίνητο
Αρχικά, στα επαγγελματικά ακίνητα, η αξία ακολουθεί την οικονομία. Δηλαδή, μία οικονομία που ανθίζει ενισχύει την δημιουργία νέων επιχειρήσεων, συνεπώς υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση για επαγγελματικούς χώρους. Ταυτόχρονα, τα ενοίκια μπορούν να είναι υψηλότερα λόγω της μεγαλύτερης ζήτησης οπότε και ανεβαίνει η αξία του ακινήτου.

Στα οικιστικά ακίνητα από την άλλη, η οικονομία παίζει εξίσου σημαντικό ρόλο. Αυτό διότι η ανάπτυξη επηρεάζει τους μισθούς και κατά συνέπεια το ποσό που είναι διατεθειμένοι να καταβάλουν οι ενοικιαστές για ένα σπίτι, το μέγεθος της κατοικίας ή τις περιοχές που θα επιλέξουν. Ένα ακόμη κριτήριο που επηρεάζει τις συγκεκριμένες επενδύσεις σχετίζεται με τον δανεισμό. Πρακτικά, αυτό σημαίνει πως εάν η διαδικασία δανεισμού είναι εύκολη και τα επιτόκια χαμηλά, η πλειοψηφία των ανθρώπων στην Ελλάδα προτιμά να αγοράσει ένα ακίνητο παρά να επιλέξει το ενοίκιο. Συνεπώς το δάνειο είναι ένας πολύ σημαντικός παράγοντας για τα οικιστικά-οικογενειακά ακίνητα. Σε μικρότερα οικιστικά ακίνητα που προορίζονται για βραχυχρόνιες μισθώσεις, θεωρητικά ένας επενδυτής έχει ήδη τα χρήματα στη διάθεσή του, συνεπώς δεν επηρεάζεται ιδιαίτερα από το υφιστάμενο καθεστώς δανεισμού.

Ακούστε επίσης: Ρίσκο και απόδοση: Δύο όψεις του ίδιου νομίσματος; Τι σημαίνουν οι όροι και πώς συνδέονται μεταξύ τους;

Ποιος τύπος ακινήτου ενδείκνυται περισσότερο για επενδύσεις στην Ελλάδα
Το παραπάνω εξαρτάται αρχικά από το προφίλ κάθε επενδυτή και τα χρήματα που μπορεί να διαθέσει. Εάν κάποιος επιθυμεί μία άμεση επένδυση με μικρότερο κόστος, μπορεί να επιλέξει ένα μικρό οικιστικό ακίνητο (π.χ. διαμέρισμα) ή ένα μικρό εμπορικό ακίνητο (π.χ. κατάστημα), να το εκμεταλλευτεί άμεσα και συνεπώς να δει γρήγορα αποτελέσματα στο εισόδημά του.

Ωστόσο, ενδέχεται κάποιος επενδυτής να προτιμήσει τη διασπορά, δηλαδή να μην επενδύσει όλα του τα χρήματα σε ένα μόνο ακίνητο. Το παραπάνω είναι θεμιτό γιατί μειώνει το ρίσκο και μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω εταιρειών που είναι εισηγημένες στο χρηματιστήριο (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία). Στις περιπτώσεις αυτές η αξία εξαρτάται και από την μεταβλητότητα του χρηματιστηρίου, η οποία επηρεάζεται από την ελληνική οικονομία.

Ένας άλλος τρόπος είναι αυτό που προσφέρει η Bien, δηλαδή η εναλλακτική να επενδύσει κάποιος σε ένα ακίνητο μέσω ενός syndicate (μάθετε τι είναι syndicate). Έτσι μπορεί να ενταχθεί σε ένα έργο ακινήτου, να αγοράσει ένα μερίδιο και να συμμετέχει στην ανάπτυξη και την πώλησή του. Ο συγκεκριμένος τύπος επένδυσης περιέχει τη διασπορά, περιλαμβάνει καλύτερες αποδόσεις αλλά ενέχει και επενδυτικό ρίσκο. Συνεπώς η τελική επιλογή εξαρτάται από τον ίδιο τον επενδυτή και την εξασφάλιση των συμφερόντων του.

Με την ανάπτυξη του real estate στη χώρα μας, συνεχίζουν να δημιουργούνται νέοι τρόπο επενδύσεων, με στόχο τη μείωση του επενδυτικού ρίσκου και την εξασφάλιση καλύτερων αποδόσεων. Σαφώς, η ανοδική πορεία της ελληνικής οικονομίας, η οποία συμπαρασύρει και την άνοδο των επενδύσεων δεν είναι κάτι δεδομένο. Συνεπώς, καλό είναι να έχουμε υπόψιν μας πως η αγορά μεταβάλλεται συνεχώς και το μέλλον της εξαρτάται από ένα πλήθος δεδομένων και πολλούς αστάθμητους παράγοντες, τους οποίους είναι δύσκολο να προβλέψουμε με βεβαιότητα.

Θέλετε να μάθετε περισσότερα; Ακούστε το podcast μας με θέμα τις επενδύσεις σε επαγγελματικά και οικιστικά ακίνητα – Ξεκαθαρίζουμε τους όρους! Αναλύουμε δύο πολύ διαδεδομένους τύπους επενδύσεων τις επενδύσεις σε επαγγελματικά (ή εμπορικά) και οικιστικά ακίνητα και μείνετε ενημερωμένοι!